不動産投資の話を聞きにいって営業マンが言わず自分のアタマに浮かんだメリット・デメリットとともに一部始終を書いてみる。

私はJALの陸マイラー。不動産投資に興味をもったきっかけは、もちろんポイント目当てです。しかしポイントサイトの人には先様、不動産会社の人にはポイントの「ポ」の字も出してはいけない。と釘を刺されている。

そして私も、ポイントがいただけるのでなければ、決して、絶対、不動産投資のお話など、聞きにいったりはしない。

 

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先様の商品が、サービスがこよなく魅力的であれば、見合う価値を自己責任で我が物にしたいと納得すれば。サイフの紐、開きます。

さらに異業種の人のお話ってそもそも面白いし、営業マンさんって、みんな人をそらさず、お話していて楽しいですもの。順番に書いていきます。

 

 

面談が決まるまで

フォームに個人情報入れて資料請求したところ、折り返し電話があり、ぜひ時間を作ってほしいとのお話。私、地方ですし、わざわざお越しいただかなくても、パンフレットさえ送っていただければ、見せていただき、必要な時はこちらから連絡しますから。と申し上げたのですが、度重なるプッシュに、それでは参りますか。と日時を決めました。

 

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18時、駅チカのファミレスで待ち合せ

初対面の営業マンさん。しかし男性1人だし、こちらも女一人。時間からまりに待合場所に着き、きょろきょろ辺りを見回せば見つけてくださるでしょう。

と高をくくって入店したら、丁寧な物腰の営業マンさんが席を立ち、声をかけてくださった。なんと先方、2人組。

挨拶を交わし、名刺を交換し、世間話をひとくさりやってから本題へ。(さりげなく海外出張から戻ったばかりだとのアピールあり)

 

会社概要について説明を受ける。(わが社がどれだけ発展しているか)

当方バナークリックして資料請求しただけ。先様のことは何も知らない。

立派なパンフレットをめくりながらあるいは顧客になるかもしれない人間に会社はいつ設立され、いかに事業を展開しているか。これだけ儲かっていて(お二人で地方に出てくるくらいはたいした負担ではないのかも)前途洋々であること。リスク分散のために別会社をいくつも作って(マンション作る会社、賃貸を受け付ける会社、メンテナンスを受け持つ会社など)いること。を説明してくださった。

 

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(ひとりごと)

マンション投資と言えば、昔は勤務先に名ざしで電話がかかってきたりした。勤務時間中に、同僚が耳をそばだてている脇で投資の話されたのでは困ってしまいますよね~。みんな「勤務中ですから」とはなはだ冷たく対応し、電話を切っていた。…それでも、ちらほら、都会のマンションを手を入れた人の話は耳にしたりする。今はネットで、少しでも興味を持った人、話を聞いてくれそうな人をピンポイントでピックアップして営業活動されているご様子。言われてみれば、最近、勤務先に投資の電話って、なくなったな~。

 

現在展開中のマンション

地方の人間にもわかりやすい、銀座とか高輪とか四谷とか。マンションの数は数知れず、万単位のお部屋を提供されてきた実績が。ほぼ首都圏に展開されていて、身元のしっかりした人しか入居させず、グレードの高いハイクラスのマンションなのだそうで。テレビCMなんかも流しているらしい。(地方なので見たことがない)

 

おすすめの投資物件の提案

これもまた立派なパンフレットを見せていただき、最近工業地域から居住地域に変わったエリアで、交通の便も良く、渋谷とか品川とか銀座にも気軽に出ていける。新しい町だから周辺施設もみんなキレイで、若い人の集まるエリアだから活気がある。今後のますますの発展が見込める場所なんだそうな。

もっとも帰ってから先様のHP見たら、現在3つのマンションを建設中で、私向きにと御提案いただいた物件は中でも一番お手頃なラインだった。お財布の中身まで見抜かれているらしい。

 

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マンションが経営安定な根拠

私のマネーリテラシーは主婦雑誌の「住宅ローン以外、絶対にお金を借りてはいけません。」どまり。コツコツしびしび、食べたいものも食べず行きたいところにも行かず!?爪に火を点すように、老後や不時の出費に備えて貯金してきました。いや、せずにはいられない。

そして元本って、使っちゃったら終わりじゃないですか。 自分が住みもしないマンションを買って、どうするのか。

ローンを店子さんからの家賃収入で補えば、そしてローンが終わってしまえば。家賃収入はまるまる(実際は諸経費で微妙に多少、足が出ないはずはないんだが)自分の収入になるのです。「お金に働いてもらうのですよ」と営業マンさんは教えてくださいました。で、私が死ねば家賃収入は子どもに譲り渡せるし、売却しちゃえば生命保険がわりになる。 なるほどね~。

生命保険って、保険会社から買うものだと思ってたわ。保険に入らなくても、必要な時はまとまった額のキャッシュが手に入るのですね。

 

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資金シュミレーションを見せられる

ローン組んで、私の年齢だかどの年齢でも同じなのかまではわからないけど、最初のうちは赤字なんですよ。いくらか持ち出しがある。随時繰上返済をしていって(ボーナスなり退職金なりで返していく)残金がゼロになったところからモトをとる。

単純計算で、3,000万を毎月10万円ずつ使えば300月。25年でなくなってしまう。しかし3,000万のマンションにして月10万円の家賃収入があがれば、手持現金残高が徐々に目減りしていく恐怖感!?を味合わずに済むってわけか…。

悪くないお話。 生まれて初めて聞く違う価値観のお話だわ。

 

もちろんお断りしましたが

作ってきたシュミレーションは頭金200万だったんですが、「今ここでは決められない」旨のお話をすると速攻「頭金0円でいかがですか」と畳みかけてきました。う、そんなに負けてくださるの?すわ本番、の時にはしっかり値切らねば。

一番最初にお会いした会社でいきなり決められるはずもなく。やっぱりよその人のお話聞いてから決めないと。と遠い所からお越しいただいたお礼を述べ、検討し、お願いすると決めたらこれから連絡させていただきますから。と申し上げ、解散。所要、1時間弱。

 

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素朴に疑問に思ったこと

見えないところに出費はありそう

これだけ(〇〇万円)かかるってお話だったけど、見えないところで出ていくお金はけっこうあるんだろうな~。購入する時に諸経費かかりそうだし、マンション買ったら不動産所得税、毎年の固定資産税。売却すれば譲渡税。

毎月の管理費に積立金。マンション入ってくれる人が出てったらクリーニングしなけりゃならないし、次の人が入るまでは空き家。ロスが出る。

 

地元(地方)でも不動産投資はできるはず

何も見知らぬ大都会のマンションを買うことはないのではないか。行ったこともない場所の物件で管理会社さんに丸投げするのは不安だなあ。

同じようなお話、地元にないかしら。

身の程をわきまえ、都会の高層マンションではなく、地方の木造モルタル建てのアパートでも、老後の足しにするというトコでは同じ。

ただし、この疑問は営業マンさんに投げかけてみたところ、都会と地方では事情が違い、長く物件を所有して価値が変わらずむしろ上昇が見込め、かつ銀行が安全を見越して融資がおりやすいのは断然都会なんだそうな。

しかし売る側の方の言葉をそのまま鵜呑みにはできない。ここは自分で情報を集めなければいけないのね。

 

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お金を借りるのはコスト高

ここが一番ひっかかった。家を建てる時、借金しました。1,000万円以上借りて、私の口座をトンネルのようにお金は駆け抜け、ハウスメーカーさんのところに飛んで行ってしまった。

返済計画の紙渡されてしみじみ眺め、1,000万お金借りて、銀行にお金、30年かけて支払うのは2,000万円なんだなあ。銀行って、こうやってお金儲けてるんだ…。と実感した。ハウスメーカーさんも銀行の人も、「今お示しする金利は、大変にお得です!」と力説されてたんですけど~。(耐え切れず繰上返済してしまった)

当方、生きている間に、使う分だけお金があればいいのです。あの世にはお金持っていけないし、子どもはいちおう健康な身体とほどほどに人並のアタマに産んであげたのだから、面倒みろとは言わないかわりに資産を残す必要はあるまい。

今お金借りて持ち出しに耐え、ボーナスと退職金で繰上返済するより、定期的な収入が目的であれば、退職金出たら手持ちの預貯金を併せてキャッシュでその時の条件に合ったマンションを購入すれば、目的は達せられるではないか。

ずーっとオカネをそのまま抱いて持っていて、少しずつ使うのと、手間暇心労併せてハカリにかけ、どれがベストなのか。

今持ってる知識が乏しすぎ、さっぱり判断がつかないわ。

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もちろん、マンション投資自体のリスクあり

  • 悪徳業者さんにこちらの知識のなさを見抜かれ、不利な条件でボラれてしまう。
  • リフォーム費用が高すぎるなどの管理会社とのトラブル
  • 店子さんが家賃を払ってくれない、夜逃げしてしまったりする
  • マンションが荒れてしまい、入ってくれる人がいない、家賃を下げざるを得ない事態もあるかも
  • ご時世が変わって金利が上がる
  • 売却したいと思ったときに思ったような値段で売れない(地価の下落とか)

ま、リスクなくしてリターンなし。90才まで生きられたとして、お金ないわ~と嘆く私は、今ここで決断しなかったことを激しく後悔しているのかもしれませんし。

リスク回避のイメージ作り

とりあえず、リスク回避のポイントとして

  • 物件情報は漏れなくチェック
  • 信頼できる仲介業者さんと管理会社さんを選び、しつこくねちっこく条件を確認
  • 融資を受ける時は複数の金融機関の条件を確かめ、固定金利
  • 地震保険必須

くらいは最低、絶対押さえ、なおも必要な知識を習得しなければ。もし、生きていれば90才で後悔しないために。

 

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まとめ?

また高ポイントの不動産投資の案件出たら、申し込んでしまおう。最低でも5~6社からお話聞かなくては、先に進めないわ。一生懸命働いて貯めたお金だもの。

 

あ、中古車と自動車保険の一括見積も申し込んでしまおう!もうすぐ車検だ!

 

 

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